Para decidir entre amortizar o financiamento e investir, compare o custo efetivo total do seu contrato com o rendimento líquido de imposto do investimento. Se o contrato custa mais, amortizar rende mais — e com retorno certo. Amortizar reduzindo prazo economiza mais juros; reduzindo parcela alivia mais o orçamento mensal.
Com a Selic mantida em 13,75% e a renda fixa pagando bem, uma dúvida antiga voltou a aparecer com força: quem tem um financiamento imobiliário e recebe um dinheiro extra — 13º, bônus, uma venda — deve usar para amortizar a dívida ou aplicar? A resposta é uma conta, e ela tem apenas dois números.
O primeiro número é a taxa do seu contrato. Não a Selic, não a taxa anunciada na propaganda do banco: o Custo Efetivo Total do seu contrato específico, que inclui os juros, os seguros obrigatórios e as tarifas. Esse número está no contrato e pode ser solicitado ao banco a qualquer momento.
O segundo é o rendimento líquido do investimento — isto é, depois do imposto de renda. É aqui que a maior parte das comparações erra: compara-se o rendimento bruto de uma aplicação com a taxa do financiamento, e o resultado favorece indevidamente o investimento. Na renda fixa, a alíquota regressiva vai de 22,5% a 15% conforme o prazo, e isso muda bastante o número final.
O que colocar de cada lado da balança
Com os dois valores em mãos, a decisão é mecânica. Se o custo efetivo do contrato é maior que o rendimento líquido, amortizar rende mais — e com uma vantagem decisiva: o retorno é certo. Reduzir uma dívida que cobra determinada taxa é equivalente a um investimento que paga exatamente essa taxa, sem risco de mercado e sem imposto sobre o ganho.
Se o rendimento líquido supera o custo do contrato, investir faz mais sentido matematicamente. Mas vale um desconto mental nessa conclusão: o resultado do investimento é projetado, não garantido, enquanto a economia da amortização é contratual. Quando a diferença entre os dois números é pequena, a certeza costuma valer mais do que a vantagem estimada.
Há um terceiro elemento que a conta não captura e que decide muitos casos: a liquidez. Dinheiro amortizado não volta. Se usar a reserva de emergência para abater o financiamento e surgir um imprevisto, a saída será crédito novo, provavelmente mais caro que o financiamento que você acabou de reduzir. Amortizar é para dinheiro excedente, nunca para a reserva.
Decidida a amortização, vem a segunda escolha, que muita gente faz no automático: reduzir o prazo ou reduzir a parcela. Reduzir o prazo elimina os juros de todos os meses cortados do fim do contrato e economiza substancialmente mais dinheiro no total. Reduzir a parcela mantém o prazo e alivia o orçamento mensal imediatamente. A primeira é a escolha financeiramente superior; a segunda é a escolha correta para quem está com o fluxo de caixa apertado.
Duas notas práticas. Em financiamentos imobiliários, o saldo do FGTS pode ser usado para amortizar, respeitadas as regras do SFH, e como o Fundo rende pouco, essa costuma ser uma das melhores destinações para ele. E vale conferir no contrato se existe alguma carência ou condição para amortização extraordinária — em crédito imobiliário é raro haver penalidade, mas em outras linhas pode haver.
Fonte: Banco Central do Brasil quanto à divulgação do Custo Efetivo Total e tabela regressiva do imposto de renda sobre aplicações de renda fixa.