Durante décadas, o crédito imobiliário brasileiro foi sustentado pela obrigação de os bancos direcionarem parte dos depósitos da poupança para financiamento. Com a poupança encolhendo, o modelo está migrando para letras de mercado como LCI e LIG. Captação de mercado custa mais — e esse custo tende a chegar na taxa.
Existe uma mudança estrutural em curso no crédito imobiliário brasileiro que não aparece em manchete, mas que vai influenciar a taxa de quem financiar imóvel nos próximos anos. Ela trata de uma pergunta que quase ninguém faz: de onde vem o dinheiro que o banco te empresta por trinta anos?
Historicamente, a resposta era a poupança. O sistema obrigava os bancos a direcionar uma parcela relevante dos depósitos da caderneta para o crédito habitacional. Como a poupança remunera pouco, essa era uma fonte barata — e foi ela que sustentou, por décadas, as taxas do Sistema Financeiro da Habitação serem bem menores que as do crédito livre.
O problema é que essa fonte encolheu. Com juros altos, o brasileiro migrou da poupança para produtos que rendem mais, movimento que os dados da Anbima vêm mostrando há anos. Menos dinheiro na caderneta significa menos combustível obrigatório para o crédito imobiliário — e foi isso que forçou a reformulação do modelo.
A migração do funding do crédito imobiliário
O novo desenho, anunciado pelo governo com o CMN, prevê uma migração gradual. A obrigação de direcionar depósitos da poupança vai sendo substituída por captação via letras de mercado, principalmente LCI e LIG. Como medida de transição, o pacote previu R$ 52,4 bilhões adicionais para o financiamento habitacional no primeiro ano, dos quais R$ 36,9 bilhões de forma imediata.
Para o investidor, isso tem um lado positivo e direto: mais emissão de LCI e LIG significa mais oferta desses papéis nas plataformas, com a vantagem fiscal que eles já têm para pessoa física. Quem investe em renda fixa isenta deve ver mais opções disponíveis nos próximos anos.
Para quem financia, porém, a conta é outra. Captar recursos emitindo letras no mercado custa mais caro do que remunerar a poupança. Esse custo adicional de captação tende, com o tempo, a ser repassado ao tomador do crédito. Não é uma mudança de um dia para o outro — a transição é gradual justamente para suavizar o impacto —, mas a direção é clara.
Daí sai a leitura prática mais útil deste momento. Quem pretende financiar imóvel e já tem a decisão amadurecida talvez não deva esperar indefinidamente por taxas melhores. A queda da Selic empurra as taxas para baixo, mas a mudança de funding empurra para cima — e os dois efeitos vão disputar espaço nos próximos anos.
Vale também passar a comparar bancos com mais atenção do que antes. Instituições com estruturas de captação diferentes vão repassar esse custo em velocidades diferentes, o que tende a aumentar a dispersão de taxas entre bancos. Pedir o Custo Efetivo Total em três ou quatro instituições, que já era recomendável, passa a valer ainda mais.
Fonte: Ministério do Planejamento e Orçamento, lançamento do novo modelo de financiamento de crédito imobiliário, e normas do Conselho Monetário Nacional.