O reajuste do seu aluguel segue o índice escrito no contrato — normalmente IGP-M ou IPCA — aplicado sobre o acumulado de doze meses. Os dois medem coisas diferentes e podem divergir bastante. Conferir qual está lá, e fazer a conta antes da conversa, é o que dá poder de negociação.
Todo ano, milhões de contratos de aluguel passam por reajuste no Brasil, e boa parte dos inquilinos descobre o novo valor pelo boleto. É a pior forma possível de descobrir, porque chega quando a conversa já aconteceu sem você. O ponto de partida para mudar isso é simples: saber qual índice está escrito no seu contrato.
A Lei do Inquilinato permite o reajuste anual do aluguel, e o índice usado é o que as partes acordaram em contrato. Na prática, dois dominam o mercado: o IGP-M, calculado pela Fundação Getulio Vargas, e o IPCA, calculado pelo IBGE. A escolha entre eles não é detalhe técnico — é a diferença entre dois resultados que podem ser bem distintos.
A razão está no que cada um mede. O IPCA acompanha os preços ao consumidor: a cesta de compras de uma família média. O IGP-M é composto majoritariamente por preços no atacado, com peso relevante de commodities e insumos industriais, e tem também um componente que responde ao câmbio. Por isso ele costuma ser mais volátil, e pode se descolar bastante do custo de vida sentido no dia a dia.
O que define o seu reajuste é o contrato, não a notícia
O número que vale para o seu reajuste é o acumulado de doze meses do índice previsto no contrato, considerando o período de aniversário. Não é o resultado do mês, que aparece nas manchetes, nem o acumulado do ano corrente. Confundir essas três leituras é um dos erros mais comuns em conversa de renovação.
Antes de qualquer negociação, faça a conta. Pegue o valor atual do aluguel, multiplique pelo índice acumulado de doze meses e veja quanto ficaria. Chegar à conversa sabendo o número exato muda completamente a dinâmica — você deixa de reagir a uma proposta e passa a discutir a partir de uma base que ambos conhecem.
A segunda referência que vale levar é o preço de mercado. Pesquise quanto estão pedindo hoje por imóveis semelhantes na mesma região. Se o reajuste pelo índice colocar o seu aluguel acima do que se pede por imóveis equivalentes, esse é um argumento concreto e verificável — e proprietários costumam preferir manter um bom inquilino a arriscar meses de imóvel vazio.
Vale lembrar que o índice pode ser renegociado, mas apenas com acordo entre as partes, normalmente na renovação do contrato. Não é possível trocar unilateralmente no meio da vigência. Se o seu contrato vence em breve e você acredita que outro índice seria mais estável, esse é o momento de propor — por escrito, com antecedência.
E há uma alternativa que costuma funcionar quando a diferença é grande: propor um reajuste intermediário, abaixo do índice cheio, em troca de renovação por um prazo maior. O proprietário ganha previsibilidade e evita vacância; o inquilino evita um salto no orçamento. É o tipo de acordo que raramente é oferecido, mas que costuma ser aceito quando proposto com números na mão.
Fonte: Lei nº 8.245/1991 (Lei do Inquilinato) e metodologias do IGP-M (FGV) e do IPCA (IBGE).